租赁市场2018:中介多次抬价抢房源 长租公寓一地鸡毛

jackle1981

长租公寓一地鸡毛

　　长租公寓运营商的出现，一定程度上解决了部分人群的居住需求。但是其中仍存在不少问题，市场风险集聚：为快速提升市场份额，部分运营商曾以高于市场价20%的价格抢占房源，然后再高价出租，一定程度上变相推高市场房租；利诱甚至欺骗租客使用“租房贷”等租房分期信贷产品，运营商从借贷平台一次性收到一年租金，但按季划给房东；长租公寓“爆仓”之后，房东收不到房租，则驱赶租客，但租客与平台的借贷关系却未能解除⋯⋯

　　截至目前，包括杭州鼎家、上海寓见等在内，已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。对此，我爱我家副总裁胡景晖曾表示，“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。”

　　中介多次抬价抢房源

　　据记者了解到，由于暑期租房市场火爆，“一房难求”成常态，由此中介抢房大战也不足为奇。中天置地的中介李先生也向记者表示，在经过几轮的抬价，自己以8000元每月的价格“抢到”该房源。而经过再次装修重组，整套房子分散出租，收入预计达13200元每月，比成交价高出65%。

　　而至于暑期“抢房大战”的原因，合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道，出现这种状况，一个是市场的原因，一个是行业的原因。各个城市限购较严重，购房需求没有得到满足，只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了，租金上涨。另外，各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈，造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

　　我爱我家相寓续租仍涨10%

　　在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金，落实“三不得”要求——不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。相关企业还承诺未来两月不涨租金，并且尽快拿出共计超过12万套房源投向市场。

　　而两个月不到，据《华夏时报》记者此前调查发现，我爱我家相寓续租仍涨10%。据记者调查得知，张露（化名）租住的这间房子位于北京东城区，80平米的房子里住了4户人，其中两个10平米左右的房间，价格从2000元/月涨到了2200元/月，涨幅也达到10%；一间20平米左右的房间，原先价格为2700元/月，此次单价上涨100元。剩余一间15平米左右的房间，在租户搬走后曾以2600元/月的价格对外出租，最后经过协商，成交价格为月租金2400元，单价也比从前上涨了100元。

　　鼎家、寓见相继爆仓

　　8月20日，鼎家发布通知称，由于公司经营不善导致资金断裂，目前已停止运营。实际上，鼎家也并非是全国首个宣布破产的长租公寓。

　　与传统的房产中介不同，鼎家的商业模式非常的“互联网+”。简单来说，就是让租客通过网贷，一次性付清1年的租金，分12期还款。

　　鼎家拿到租金后，并不会立即结算给房东，而是按月甚至按季度结算。这么一来，鼎家便有足够多的现金流，去租更多的房子。

　　不难看出，杭州鼎家的长租玩法，其本质就是“巨额融资+资金池+现金流”的运作模式。一旦资金流断裂，那么爆雷就是必然的了。

　　据了解，租客可通过一个名为“爱上街”的APP，一次性将半年、一年或多年的房租付给鼎家，再每月返还给APP相应的金额。

　　如今，鼎家宣告破产，租客不仅拿不回已支付的租金，每个月还要按时向这个APP还款，而房东也因未收到租金，开始准备收回房子。

　　值得注意的是，有类似操作的长租企业不止鼎家一家，比如最近因“哄抬房租”而被约谈的自如和蛋壳，均采用了租房分期的商业模式。

　　无独有偶，10月中旬，上海长租公寓品牌“寓见公寓”因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众。

　　《华夏时报》记者此前调查得知，由于资金链出现问题，目前寓见已将全部股权质押给贷款银行，濒临倒闭。

　　与鼎家爆仓后的情形一致：租客租期未满将要被迫退房、已退房的未拿到押金、绑定的分期付款无法解除，退房后仍要被迫付费⋯⋯有相当多的租客因为没有仔细看合同、被管家以优惠诱惑签下租金贷协议，所缴租金被办理了金融分期产品，涉及浦发、建行等商业银行，以及元宝e家和晋商消费金融等民营机构。除了面临被房东赶出的风险，一些租客选择退租之后却无法获得退回的租金，元宝e家等网贷平台也在继续扣款，不付则影响个人征信。

　　租客控诉自如甲醛超标

　　8月31日，一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传。2018年9月1日，自如发声明表示，公司立即安排与王先生家属联系，跟进相关事宜。自如将积极配合司法部门工作，并尊重法院裁定。

　　与此同时，第二起“甲醛事件”又被曝光。2018年9月1日，阿里的一名吴姓员工则在微博上发起了“自如测甲醛超标”检测监督活动，阿里的另一名员工又爆出自己租住的自如出租屋甲醛“不符合标准”的报告。至10月11日，第三起“甲醛事件”被揭露。有媒体再次爆出“自如”出租房屋存在甲醛和总挥发性有机物超标问题。有租客入住后，“先后出现咳血等症状，去医院查出支气管炎等”。

　　9月1日上午，左晖在朋友圈回应称，“所有的批评我们都会收下，所有的责任我们都会承担。”

　　长租公寓在2018年这个舞台上出尽了风头，租赁市场乱象丛生。仲量联行日前发布最新研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》指出：中国的长租公寓市场近年来在政策和市场的双重作用下迅速发展，但与成熟市场的表现仍有一定差距，未来进一步迈向成熟还将有赖于多重因素的改善。中国的长租公寓投资目前市场化程度还比较低，但未来在基本面、政策和参与主体等多方因素的共同推进下有望迎来新一轮机遇。