长沙中小房企危局调查：监管缺失加高息贷款

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“楼跑跑”事件使本已低迷的长沙房地产市场雪上加霜。近日，《每日经济新闻》记者赴长沙实地调查发现，截至目前，至少有8个楼盘涉及开发商“跑路”事件。
据当地业主反映，在开发、预售等环节中，违规或尚无法规可循的案例频频发生，暴露出地方相关部门的监管不力。
相比2008年，2009年的长沙楼市成交量几乎翻番，并持续到2010年，引得众多本无行业经验的中小开发商蜂拥进入楼市。随之而来的调控政策却把它们逼到了高息借贷的“死角”。而民间借贷月息为5%~10%，高出银行7倍有余。
中小开发商被传“跑路”
2月18日，长沙麓山里佳园业主黄旭（化名）向《每日经济新闻》记者讲述了他的遭遇。
2011年6月，黄旭买下了麓山里佳园的一栋房子，并交了约15万元首付款。去年8月份他发现，签下的房子已经划归他人名下。
公开资料显示，麓山里佳园系长沙学士房地产开发有限公司（以下简称学士地产）开发的住宅小区。据《每日经济新闻》记者了解，学士地产的法人代表为刘忠建，但该楼盘却是刘忠建委托学士地产总经理朱双文作为代表进行开发建设的，朱也因此被视为该楼盘的实际开发商。
黄旭表示，与他有类似遭遇的大有人在，该楼盘另一位的业主甚至遭遇了“一房两卖”。在交纳了29.8万元的首付款之后，去年11月份，该业主在房管局查到的网签信息却显示，业主不是他，该处房产早已卖给了他人。《每日经济新闻》记者了解到，仅麓山里佳园就有100多位业主签下的房子被刘忠建收归名下，何时入住尚不得而知。
当地知情人士透露，今年2月初，距离麓山里佳园交楼时间已经过去两个多月，朱双文却不见踪影。有人说他“卷款潜逃”，但来自其本人对当地媒体透露的信息，称正在北京融资。
黄旭说，1月3日，他还与前述另一位业主一起见过朱双文。当时，朱双文给他们开具了“承诺书”。记者在该“承诺书”上看到，朱双文承诺于1月18日前退还首付款。但截至目前，首付款并未退还。黄旭说，他多次试图联系朱双文，对方电话一直无人接听。
朱双文旗下的另一楼盘江滨佳园也在不久前被曝开发商卷走维修基金，项目曾停工。最新消息是，由于相关部门介入，该楼盘已恢复动工。
《每日经济新闻》记者多次拨打朱双文的电话，一直无人接听。
据记者了解到的情况，自2011年年中以来，除上述两处楼盘外，涉嫌开发商“跑路”的楼盘至少包括位于长沙市岳麓区、长沙县等区域的8个楼盘，无一不是当地中小型开发商所开发。
行业监管曝诸多漏洞
“楼跑跑”事件搅乱了长沙房地产市场，《每日经济新闻》记者联系当地一些开发商，对方却缄默以对。
长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海认为，“跑路”的说法不恰当。在他看来，很多开发商都是遭遇了暂时的资金困难，外出融资，“还有几个亿的项目放在长沙，怎么可能说跑就跑了”。
此外，记者发现，开发商在预售环节出现的问题暴露出相关部门的监管不力。
黄旭提供的材料显示，在其交纳首付款时，开发商只出具了一些收据和所谓的“房号确认书”，连发票和合同书都没有，因此在其发现自己的房子已归别人名下之时，他拿不出相关证明材料。
对此，记者多次致电长沙市住建委副主任胡汉青，对方回复“不好意思，我在外面开会”，并未作出解释。
地产专家韩世同认为，上述事件暴露出当地相关部门对销售合同的管理不到位，还未形成一套成熟有效的管理机制，这在内地二三线城市较为常见。他还指出，业主的遭遇，或许并非开发商有意为之，由于这些中小开发商本来就没有足够的房地产开发经验，未能按照相关规定履行程序。
这一说法得到了湖南中原董事总经理胡治刚的证实。胡冶刚称，目前在长沙的房地产开发企业中，中小开发商占了20%~30%，多数没有开发经验，这些企业涌入房地产行业也造成一些难以预料的问题。
资料表明，2002年12月19日，长沙市建设委员会（现为长沙市住房和城乡建设委员会）发布了《长沙市房地产开发企业资质管理办法》的通知，按照规定，最低一级资质（四级资质）要求新注册开发企业的注册资本，设市城市不低于400万元，县镇不低于200万元；从事房地产开发经营1年以上，且已竣工的建筑工程质量合格率达100%。但随着当地房地产市场的发展，近些年，这一办法未作调整。
“谁有钱谁就有机会开发”，韩世同认为，开发门槛不高是由来已久的问题，一些地方政府出于“卖地”的考虑，一旦企业获得地块，对其开发资质的监管便很难到位。
楼市短暂“狂欢”
据长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海透露的数据，目前，在长沙当地注册（包括外地企业在长沙注册的子公司）的房地产开发企业已近1700家。在此次“跑路”事件中，大型房企基本上未有涉及，中小型开发商则充当了“主角”。
《每日经济新闻》记者在当地各方知情人士处获得的信息是，这些涉嫌“跑路”的开发商中，多数以前是做建筑行业出身，对于房地产开发则经验阙如。
2009年，对于经历过2008年金融风暴后的中国房地产行业，正是“卷土重来”的大好时机，长沙也不例外。
据中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称湖南中原）提供的数据，2009年，长沙整体成交市场异常活跃，全年商品房成交量达1097.8万平方米，同比上年增幅达93.22%；其中纯商品住宅成交量更是较2008年增长109.76%，达1018.15万平方米。
这一趋势持续到2010年。据上述机构统计，2010年全市商品房累计销售1363.29万平方米，同比增幅超20%。
就在2010年，一直缓慢爬升的销售价格也得到了较大释放。湖南中原统计显示，当年新建商品住宅销售均价较2009年的涨幅达到了17.5%。
胡治刚表示，2010年开始，长沙楼市开始“热起来”，正是在这样的背景下，一些本无开发经验的企业和老板开始嗅到房地产行业的良好 “钱景”，并通过各种方式融资挤入这个行业。
未曾料想，自去年9月份开始，长沙楼市“风云突变”，成交量开始急剧下降。胡治刚称，去年的成交量相比2010年几乎下降了一半。
这一市场变化令开发商措手不及，这些小楼盘的开发商由于缺乏经验，未能及时在营销策略上作出调整，导致回款不及时，资金链断裂，不得不“逃债”或外出融资。
高息借贷引发危局
长沙的限购政策曾被业内解读为“最温柔限购”，胡治刚认为，最要命的是限贷，目前虽然购买二手房不受限制，但银行已经不向二手房提供按揭贷款，而目前长沙80%的家庭都是靠按揭贷款来买房。
长沙当地一家小额贷款公司的老板对《每日经济新闻》记者表示，由于信贷收紧，开发商向当地银行申请的大额贷款根本无法办理，如此一来，只能通过民间借贷。
记者询问了两家当地可提供大额民间贷款的公司，一家公司表示，“这段时间跑的（开发商）太多，风险太大，今年都不敢做了”，另一家则称，可提供民间贷款，但需等值抵押物，如土地、房产等。
据透露，民间借贷的利息高得惊人，月息至少5%，多则高达10%甚至更高，而当地银行贷款的月息只有0.7%，这就是说，通过民间借贷融到的资金需要偿还高于银行7倍左右的利息。


民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。
朱双文的情况大抵如此。根据前述遭遇“一房两卖”业主透露的信息，由于资金困难，朱双文将麓山里佳园的数十套房子抵押给朋友，借此融资，但最终因为还不上借款，这位业主签下的房子也被收归“朋友”名下。不过，上述信息未得到朱双文本人证实。
为了腾挪资金，当地开发商也使尽浑身解数。据了解，由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。
前述小额贷款公司的老板透露，目前当地很多开发商都跑去北京融资，但成功筹集到资金的并不多。